単独名義と共有名義

家を建てるにあたって、

名義は単独の方がいいのか?

それとも夫婦共有にすべきなのか?

という相談を受けることがあります。

 

そして、基本的には、

単独名義をオススメしているのですが、

事情によっては共有名義に

せざるを得ない場合があるのと、

共有名義にした方がいい場合があるので、

今回は、この2つの場合について

お伝えしていきたいと思います。

 

おはようございます。

SIMPLE Inc.高根です。

 

では、まずは

共有名義にせざるを得ない場合

からお伝えしていきますね。

 

✔︎収入合算が必要な人

 

仮に、あなたが家を建てるにあたって

銀行から2500万円を借りたいとしても、

あなたのご主人の年収が400万円以内では、

基本、銀行から満額借りることが出来ません。

 

銀行が貸してくれる限度額は、

年収の5〜6倍程度だからです。

(常識的に考えると、

この範囲を超えてお金を借りるのは、

ローン破綻の可能性を高めるだけです)

 

それゆえ、この場合、

奥さんが働いているとしたら、

奥さんの収入も合算して

ローンを申し込まざるを得なくなります。

 

結果、奥さんも名義人になる

というわけですね。

(ならない場合もありますが、

住宅ローン控除のコトも考えると

名義人になった方がいいので、

詳しくは後ほど。)

 

では、続いて

共有にした方がいい場合について

お伝えしていきますね。

 

✔︎住宅ローン控除を最大に使い切る

 

例えば、

銀行から借りる金額が2700万円で、

ご主人の年収が400万円、

奥さんの年収が200万円だとしたら、

ご主人の持分を3分の2、

奥さんの持分を3分の1、

にするのがいいのではないでしょうか。

 

住宅ローン控除の枠を

最大限使い切ることが出来るからです。

 

では、ご主人の所得税を9万円、

住民税を18万円、

奥さんの所得税を3万円、

住民税を6万円と仮定して、

簡単に計算していってみましょう。

 

1年目の年末の借入残高を

2630万円とし、毎年70万円ずつ

借入が減っていくと仮定すると、

このご夫婦が受けられるローン控除額は、

1年目:26.3万円

2年目:25.6万円

3年目:24.9万円

4年目:24.2万円

5年目:23.5万円

6年目:22.8万円

7年目:22.1万円

8年目:21.4万円

9年目:20.7万円

10年目:20.0万円

となるのですが、

仮にご主人の単独名義で

借入をしてしまった場合、

この恩恵を上限いっぱいに

受けることが出来ません。

 

今後10年間、

ご主人の給料が変わらないとしたら、

ご主人が受けられる控除のマックスは

所得税9万円+住民税13.65万円を

合わせた計22.65万円だからです。

(住民税は控除の上限は13.65万円です)

 

つまり、10年のうち、

最初の6年間は控除枠を使い切れていない

というわけですね。

 

一方で、ご主人の名義を3分の2にし、

奥さんの名義を3分の1入れてみると、

1年目から上限いっぱいまで

使えることになります。

以下、1年目の計算式です。

 

1年目の借入残高の1%=26.3万円

(↓控除可能な所得税と住民税の合計額↓)

ご主人:26.3万円×3分の2=約17.53万円

奥さん:26.3万円×3分の1=約8.77万円

 

(↓返してもらえるお金の上限↓)

ご主人:9万円+13.65万円=22.65万円

奥さん:3万円+6万円=9万円

 

そんなこんなで、共有名義にし、

持分比率さえ間違えなければ、

住宅ローン控除の恩恵を最大まで

引き出すことが出来るというわけですね。

 

✔︎予算設定の基本

 

この2つに該当する場合は、

夫婦で住宅ローンで

申し込むことになるのですが、

忘れてはいけないのが、

自分たちの収入と

バランスが取れないような借入は

絶対にしてはいけないということです。

 

ここで、この話をすると長くなるので

今回は割愛しますが、

これからの暮らしのことを考えると、

銀行から借りてもいい額は、

年収をベースで考えるとしたら、

ご主人の年収の5倍前後に

とどめておくべきだと思います。

 

400万円としたら2000万円だし、

500万円だとしら2500万円だし、

600万円だとしたら3000万円ですね。

 

これを超えて借り入れするのは、

これからの不確実で不安定な社会の中では、

かなり危険だと思っています。

 

なので、出来れば

収入合算しなくていい範囲で、

家づくりをしてもらえたらと思います。

 

多くの方にとって

これは難しい話かもしれませんが、

出来るだけこれを心がけながら

資金計画してもらってくださいね。

 

それでは、、、

 

 

 

 

 

この記事を書いた人

simple

Simple Inc.代表 高根慶雄
住居をプロデュースするだけでなく、住宅ローンアドバイザーとして金銭面でも施主に寄り添う。