変動・固定の向き不向き

住宅ローンの利息は、

出来れば少しでも

少なく済ませたいというのが

みんな共通の願いだとは思いますが、

ぶっちゃけ、終わってみるまで、

どっちが得でどっちが損かなんてのは

誰にも分かりません。

たとえ優秀な銀行マンでもです。

 

しかし、損得は分からないもの、

自分にとって

どっちの方が向いていそうで、

どっちの方が向いてなさそうなのかは

住宅ローンを選ぶ上では

知っておいた方がいいと思うので、

今回は、向き不向きに関して、

個人的な見解を

述べていきたいと思います。

 

これがいいかどうかは

さておいたとして、

僕自身は分かりやすいように

単純明快に区切っているので、

ぜひ1つの参考にしてもらえたらと思います。

 

おはようございます。

SIMPLE Inc.高根です。

 

では、まずは

変動金利を選んでもいい方から

お伝えしていきたいと思います。

 

ちなみに、

「でもいい方」という言い方で

分かってしまったかもしれませんが、

僕自身は基本的には

みんな固定金利を選んだほうがいい

と思っています。

 

その理由は、説明の途中に

お話ししたいと思うので、

そのまま読み進めてください。

 

✔︎土地があり、かつ自己資金が多い方

 

ズバリ、僕自身が変動金利を

選んでもいいと思っている方は、

これに該当する方のみ、です。

 

つまり、実家に土地があるか、

あるいは土地を親が買ってくれるため、

自らのお金で土地を

買う必要がない人であり、

かつ、たくさん貯金がありつつ、

プラス親からも援助がもらえる方です。

いわば、メチャクチャ恵まれた人ですね。

 

理由は簡単で、

借入が少なくなれば、

返済期間を短くすることが出来、

後々金利が上がったとしても、

一気に返済負担が上がらないからです。

つまり、家計に影響をもたらす

リスクがないからというわけですね。

 

具体的には、こんな感じです。

土地代0円、建築代2000万円、

外構工事費100万円、諸経費200万円、

合計2300万円、

貯金500万円、親からの援助500万円

銀行借入1300万円、という感じですね。

 

この場合、返済を20年で設定しても

月々の返済57,495円となるため、

多くの方にとって

今の家賃よりも安い水準となる

のではないでしょうか?

(10年固定の0.6%として試算)

 

また、このローンの場合

10年後確実に金利が上がるのですが、

もし銀行の言いなり通りの

金利になってしまったとしても、

返済負担はさして上がりません。

10年後には、元本が半分ぐらいまで

減っているからです。

 

そんなこんなで、後々

銀行に金利の交渉をしたり、

借り換えに新しい銀行を回ったりする

手間もかからないことから、

土地があり、かつ自己資金が多い方は、

変動金利を選んでもいいんじゃないか

と思っている次第であります。

 

✔︎返済期間は短い方がいいのか?

 

しかし、僕自身はこのような方でも

20年返済じゃなく35年返済にしても

いいんじゃないかと思っています。

 

理由は、35年返済にすると、

返済金額が34,323円となり、

20年返済にするよりも

毎月のフローが23,172円多くなり、

これらを貯蓄・ 投資に

回すことが出来るからです。

 

あるいは、返済期間が長くなるため、

1.2%の固定金利に変えてもいい

と思っているぐらいです。

(この場合、毎月の返済が

37.921円になってしまいますが、

それでも19,574円フローが生まれます)

 

つまり、そっちの方が

住宅ローン金利よりもリターンが大きいため、

より手元にお金を残すことが出来るから

というわけですね。

 

また、住宅ローンには

団体信用生命保険という掛け捨ての

定期保険がかかっているため、

わざわざ早く返済して、

その保証を外すことはないというのも

返済を短くする必要もないかな

と思っている理由です。

 

どのみち私たちは、

60歳や65歳でリアイアするんじゃなく、

70歳や75歳まで働くことになる

でしょうしね。

 

さらに、家を建てると

住宅ローン控除によって

払った所得税や住民税を

国から当初の10年間

返してもらえる制度があるのですが、

借入残額が多いほど

より多くのお金を返してもらえるので、

この観点からも、

返済を短くする必要はないかな

って感じですしね。

 

以上のような理由から、

僕自身は返済期間も短くする

必要はないと思っているのですが、

投資に抵抗があったり、

ローンがある状態が嫌だ

っていう方もあると思うので、

そのへんは、

自由に選んでもらえたらと思います。

 

✔︎土地を買い、自己資金が少ない方

 

では、続いて

固定金利を選んだ方がいい方ですが、

こちらに関しては先程の真逆の方です。

 

つまり、土地も自分で買わないといけない、

かつ、親からの援助もなく(少なく)、

貯金もない(少ない)という方ですね。

この場合、どうしても借入金額が

デカくなっちゃいますからね。

 

少なくても3000万円、

多いと4000万円オーバーなんて方も

ザラにいるのではないでしょうか?

 

個人的には、こういった状況の方は、

固定金利一択しかない

と思っているのですが、

固定金利は基本金利交渉も出来ないし、

ネットで金利情報を見たら、

どこが安くてどこが安いか

一目瞭然で分かるので、

住宅ローン選びは楽だと思います。

 

しかし、固定一択の方に

絶対に知っておいてもらいたいことは、

借入金額が少しでも減るように

家づくりをしなければいけない

ということです。

 

3000万円を1.2%の金利で借りた場合、

87,510円も毎月返済しなければいけないし、

4000万円ともなると116,680円も

毎月返済しなければいけないからです。

 

ぶっちゃけて言うと、

かなり収入が高くないと

払い続けていけるような金額では

ないのではないでしょうか・・・

 

あるいは払い続けることは出来ても、

貯蓄や投資に回す余力がなくなり、

暮らしに全くゆとりが

生まれなくなってしまいます。

 

なので、

後者の方には家づくりの予算を

少しでも抑える努力を

してもらえたらと思っているのですが、

その具体的なやり方については、

次回の太陽光発電の話の後に、

数回にわたってしていきたい

と思っているので、

ぜひ次回以降も

ご覧いただければと思います。

 

それでは、、、

 

 

 

 

この記事を書いた人

simple

Simple Inc.代表 高根慶雄
住居をプロデュースするだけでなく、住宅ローンアドバイザーとして金銭面でも施主に寄り添う。